На протяжении многих лет европейский рынок недвижимости испытывал значительные колебания. Восстановление после финансового кризиса 2008-2012 годов было более чем устойчивым. В 2020 году сектор пережил серьезный спад, когда экономический рост был остановлен пандемией Ковид-19. В 2021 году был отмечен резкий подъем, который оказался слишком резким для многих людей. В 2022 году произошел резкий скачок цен на жилье, который будет заметно скорректирован в 2023 году. В 2024 году тенденции рынка уже сместились в сторону сильной фрагментации, а региональные различия в ценах на недвижимость на продажу и арендных ставках еще никогда не были так заметны.
В недавнем отчете компании Deloitte были изучены данные по недвижимости 24 европейских стран и 69 крупных городов, что позволило более детально рассмотреть изменения в доступности жилья и инвестиционных ландшафтах на континенте.
Самые дорогие рынки Европы
Возглавляет список цен на новое жилье Израиль, который, хотя и находится за пределами географической периферии Европы, имеет среднюю ставку в €5439 за квадратный метр. На втором и третьем местах оказались Австрия — €4920 и Германия — €4 700. Высокие цены, обусловленные высоким спросом и стабильной экономикой, удерживают цены в этих странах на достаточно высоком уровне.
Париж возглавляет городскую статистику с новыми ценами в среднем €14900 за квадратный метр, за ним следует Тель-Авив (Израиль) с €13886; некогда лидером был Мюнхен с €10900.
Мощные центры высоких цен, однако, формируются и в случае других важных городов, таких как Лондон (€8018), Амстердам (€7850) и Франкфурт (€7700), демонстрируя давление крайне раздражающих ограничений со стороны предложения и постоянного покупательского спроса.
Аналогичная картина наблюдается и на рынках аренды. Внутренний Лондон лидирует по арендным ставкам за квадратный метр на уровне €33,8, за ним следуют Дублин — €31,5 и Париж — €31,3. Высокий приток арендаторов и инвесторов в эти города продолжается независимо от того, находится ли экономика в состоянии турбулентности или спокойствия.
Доступные альтернативы
Не каждая страна Европы может похвастаться высокими ценами. Босния и Герцеговина предлагает самое доступное новое жилье на континенте, в среднем всего €1315 за квадратный метр. Греция (€1463) и Румыния (€1504) также остаются доступными, что делает их привлекательными вариантами для покупателей, впервые приобретающих жилье, и инвесторов, ориентированных на стоимость.
Среди городов Греции самые низкие цены на аренду жилья в Патрах — €6,3 за квадратный метр, за ними следуют Бургас (Болгария) — €6,9 и Турин (Италия) — €7,3. Однако доступность не всегда означает стабильность — в Болгарии, например, происходят стремительные изменения на рынке. Арендная плата в Бургасе выросла на невероятные 125,8 %, а в Варне — на 66,8 %, что во многом связано с углублением интеграции Болгарии в ЕС и ожидаемым переходом на евро.
Тенденции, за которыми стоит следить
В 2023 году цены на жилье в Европе продолжили расти, но с заметной разбежкой по регионам. Лидеры по темпам роста — Венгрия (+13,3 %), Польша (+12,2 %) и Португалия (+11,5 %). Центральная и Южная Европа становятся всё более активными и конкурентоспособными на фоне общей рыночной динамики.
При этом в ряде стран зафиксировано снижение. В Италии цены упали на 10,7 %, что, вероятно, связано с избытком предложения и слабым внутренним спросом. Снижение наблюдалось и в Израиле (–4,6 %), что выглядит нетипично после продолжительного периода роста.
Арендный рынок также показал разнонаправленные изменения. В Манчестере аренда выросла на 51,4 %, в Порту — на 35,6 %, в Лиссабоне — на 24,8 %. Основные причины — демография, локальная экономическая активность и политика в сфере жилья. В то же время в Лионе, Осло и Тронхейме арендные ставки снизились.
По прогнозу Deloitte, рост цен на жилье продолжится в большинстве стран до конца 2024 года. Возможное исключение — Франция, где ожидается умеренное снижение. Аренда также будет расти, но сдержаннее, особенно в Австрии, Болгарии, Хорватии, Дании, Польше, Румынии, Сербии и Великобритании.
Заключение
Сегодня европейский сектор недвижимости часто рассматривается как «горячая точка» со скрытыми жемчужинами. Спрос высок, и в крупных городах с развитой экономикой цены постоянно растут. Новые регионы на Балканах и в юго-восточной Европе демонстрируют большой потенциал для тех, кто стремится к выходу на рынок и долгосрочному росту.
Цифровизация и экологичность, а также новые предпочтения в жизни после пандемии задают сегодня темп жизни и работы. Как покупатели, так и инвесторы начали смотреть за пределы традиционных показателей недвижимости. Новый рубеж для европейской недвижимости, вероятно, будет в меньшей степени связан с квадратными метрами, а в большей — с умными решениями, изменением образа жизни и стратегическим выбором времени.
