Как приобрести недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в другом государстве открывает множество возможностей: от получения дохода от аренды до получения статуса резидента или даже гражданина.

Благодаря разнообразию мест на выбор, найти идеальный дом в Испании вполне реально. Хотя поначалу процедура приобретения недвижимости может показаться пугающей, в этом руководстве вы найдете четкую и ясную схему постепенного приобретения недвижимости для неграждан.

Рынок недвижимости

Здесь открываются заманчивые перспективы как для инвесторов, так и для тех, кто ищет новый дом. Однако важно помнить, что испанский подбор недвижимости разнообразен, и каждый регион обладает уникальными характеристиками и возможностями.

Для опытных покупателей понимание этих региональных нюансов является ключом к поиску лучших предложений. Независимо от того, ищете ли вы квартиру или другой тип жилья, стратегическое исследование станет вашим главным преимуществом.

Могут ли иностранцы приобрести жилье в государстве?

Безусловно! Покупка недвижимости в Испании вполне возможна для неграждан. Главное условие — наличие NIE, который является вашим уникальным номером. Помните, что существуют различные виды NIE в зависимости от ваших индивидуальных обстоятельств и гражданства.

Для жителей ЕС:

* Временный NIE: идеально подходит для краткосрочного пребывания, особенно если вы едете в страну исключительно для приобретения жилья и не собираетесь жить там постоянно.

* NIE резидента: этот постоянный номер необходим тем, кто планирует жить в государстве долгое время.

Для жителей стран, не входящих в ЕС:

* NIE резидента: аналогичен варианту для граждан ЕС, подходит для тех, кто проживает в государстве большую часть года.

* NIE нерезидента: Даже если вы не планируете проживать в Испании, вам понадобится этот тип NIE для приобретения жилья.

Основные шаги для экспатов при покупке жилья

Шаги, которых вам следует придерживаться:

• Получите NIE.
• Откройте банковский счет в стране
• Найдите недвижимость, которая вам нравится, и проведите переговоры
• Обеспечьте резервирование или залоговый договор
• Получите кредит на покупку жилья
• Завершите процедуру у нотариуса
• Получите право собственности на жилье
• Выполните обязательные налоговые платежи (ITP или IVA).

Поиск дома вашей мечты может занять 3-12 месяцев, в зависимости от ваших критериев. После того как вы нашли дом, процесс покупки займет еще 2-3 месяца, а если вам нужен кредит на покупку жилья, то, возможно, и больше.

Упрощенная схема процедуры предварительной покупки

1. Оценка (изучение имущества):

• После получения номера и выбора жилья тщательно проверьте все документы на подлинность и соответствие законодательству.

2. Договор резервирования (по желанию):

• Закрепите за собой жилье, внеся от 1% до 5 % от стоимости покупки, что обяжет продавца снять его с продажи.

3. Договор о задатке (не обязательно, но рекомендуется):

• Обеспечивает значительную безопасность благодаря первоначальному взносу в размере 10 %.
• Продавец юридически обязан продать квартиру, иначе ему грозит штраф.
• При отказе вы теряете свой депозит.

4. Обеспечьте финансирование и подготовьтесь к последним шагам:

• Получите свидетельство о собственности и проверьте его состояние (долги, платежи и т. д.).
• Обеспечьте финансирование (ипотеку) в течение оговоренного срока (обычно 3 месяца).
• Уточните детали оплаты и условия депозитного соглашения.

Важное замечание: хотя в договоре о задатке указаны важные детали, для официальной регистрации собственности действителен только государственный акт.

Заверение сделки у нотариуса

1. Подписание договора и презентация должной осмотрительности: В нотариальной конторе вы окончательно оформите и подпишите договор купли-продажи. Продавец должен предоставить документы, подтверждающие право собственности, законные права на продажу, а также отсутствие долгов и других обременений.
2. Важнейший совет: Привлеките Профессионалов:

• Архитектор: Проведет осмотр, чтобы выявить любые структурные или скрытые повреждения.
• Юрист: Предоставит квалифицированную юридическую помощь, тщательно проанализирует договор и защитит ваши интересы на протяжении всего процесса.

3. Спокойствие и окончательная оплата: Как только ваш юрист и архитектор дадут зеленый свет, вы можете смело подписывать договор и вносить окончательный платеж, зная, что вы защищены.

3 последних шага к официальному владению домом

1. Регистрация: Зарегистрируйте жилье на свое имя в Реестре недвижимости, закрепив свое право собственности.
2. Налоговые обязательства: Оперативно (в течение 30 дней) оплатите актуальные налоги, + налог на передачу прав собственности (или НДС) и гербовый сбор, в соответствующий региональный орган власти.
3. Передача коммунальных услуг: Официально переведите коммунальные услуги на свое имя.

Налоги в Испании

Приобретение:

• Налог на передачу прав собственности: Применяется для перепродажи жилья (6-10% в зависимости от региона).
• НДС: взимается с новой недвижимости (обычно 10 % + 1,5 % на регистрацию земли).

Сниженная ставка 5% для покупателей моложе 32 лет, приобретающих первичное жилье.

Продажа:

• CGT: Относится к прибыли, полученной от продажи.
• Резиденты: 19-24% в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
• Нерезиденты: Фиксированная ставка 24 %.

Сдача в аренду испанской недвижимости

Ключевой момент: Доход, полученный от сдачи недвижимости в аренду, считается налогооблагаемым и облагается налогом на прибыль.

Расходы, подлежащие вычету:

* Нерезиденты: Ограничиваются агентским вознаграждением, оплатой услуг адвоката и нотариуса.

* Резиденты: Имеют более широкий спектр вычитаемых расходов.

Совет по планированию: Тщательно отслеживайте все доходы и расходы, связанные с арендой недвижимости, чтобы обеспечить точность налоговой отчетности и максимизировать потенциальные вычеты.

Приобретение дома за наличные

Ограничения: Закон страны (Закон 7/2012) устанавливает ограничения на оплату наличными.

• Нерезиденты: Максимум €15000 наличными.

Международные банковские переводы: Для крупных сумм необходимы международные банковские переводы. Помните о потенциально высоких комиссионных сборах за конвертацию.

Проконсультируйтесь со своим финансовым учреждением, чтобы узнать о комиссиях, связанных с международными переводами, и изучите способы минимизации расходов.

Ипотека: Основные моменты

Хорошие новости: Для нерезидентов обычно действуют те же требования к ипотеке, что и для тех, кто проживает в стране.

• LTV: До 80 % для первичного жилья, 60-70% для второго дома.
• Минимальный первоначальный взнос: Около 20 % от стоимости приобретения, плюс 15 % на расходы.
• Отношение долга к доходу: Выплаты по ипотеке не должны превышать 30-35% вашего дохода.
• Сроки ипотеки: Как правило, от 5 до 30 лет, с ограничением в 75 лет в конце срока.

Лучшие места для приобретения жилья в Испании

Здесь средняя стоимость составляет 1886 евро/м2.

Барселона, Малага, Бильбао, Мадрид и Валенсия — лучшие места для инвестиций в жилье благодаря возможностям трудоустройства, туризму и высокому спросу на жилье.

Более дешевые дома можно найти во внутренних районах страны.

Инвестиции как путь к гражданству

Программа «Золотая виза», запущенная в 2013 году, предлагает ускоренный вариант получения вида на жительство для иностранных инвесторов, особенно тех, кто интересуется недвижимостью.

Вложив 500000 евро или более в недвижимость страны, вы можете получить визу резидента, открывающую путь к потенциальному гражданству через 10 лет.

Требования:

• Инвестиции на сумму не менее 500000 евро.
• Подача заявления в течение 90 дней после предполагаемой поездки.
• Официально оформленная покупка или предварительный контракт с гарантированным депозитом.
• Подтверждение инвестиций через регистрационные документы или справку о банковском вкладе.

Преимущества:

• Проживание и работа в любой точке страны.
• Путь к гражданству.
• Относительно простой процесс продления (требующий минимального присутствия в государстве).

Два пути к недвижимости:

• Официально оформленная покупка: Предоставьте документы из реестра недвижимости, подтверждающие право собственности.
• Предварительный контракт: Представьте предварительный контракт с гарантированным депозитом и справку из банка, подтверждающую наличие достаточных средств.

Однако на заседании 9 апреля 2024 года Совет министров Испании согласился отменить такую привилегию. Они считают, что это поможет облегчить нехватку жилья и снова сделать дома доступными для местных жителей. Также это является продолжением прошлогоднего решения ввести ограничения на аренду в некоторых районах.