Мировой рынок жилья начал замедлять свои темпы роста после нескольких лет значительного увеличения цен. На протяжении многих лет низкие процентные ставки, доступность кредитов, высокий спрос со стороны инвесторов и ряд других факторов в совокупности способствовали росту цен на жилье во многих городах по всему миру. Последний год стал годом серьезных поворотов и изменений в этом повествовании. Глобальный обзор UBS Global Real Estate Bubble Index 2024 показывает, что общий риск возникновения пузырей на рынке жилья снижается уже второй год подряд. Как всегда, ситуация не везде одинакова. Если говорить о Европе, то во многих районах риски снижаются. Как ни странно, беспокойство по поводу завышенных цен на недвижимость на продажу в США растет. В Азиатско-Тихоокеанском регионе мало что изменилось. Тем не менее, различия в показателях действительно свидетельствуют о том, что местные особенности, будь то заработная плата, спрос, предложение жилья и прочее, зачастую имеют большее значение, чем средние мировые показатели. Есть города с высоким уровнем риска, даже если среднемировые показатели высоки. Это проявляется там, где цены на жилье ранее росли гораздо быстрее, чем доходы. Еще более актуальным является повышенная чувствительность отдельных городов к признакам надвигающегося падения цен на жилье — и, что очень важно, на сколько именно.
Города с наибольшим риском
По данным UBS, несколько городов мира мигают красным светом, когда речь заходит о риске возникновения пузыря недвижимости. Лидирует Майами, где цены на жилье взлетели настолько высоко, что уже не соответствуют местным доходам или доходности от аренды. Это классический признак перегретого рынка. В категорию городов с высоким риском входят также Токио, Цюрих, Лос-Анджелес, Торонто и Женева. В этих городах сочетание высокого спроса, ограниченного предложения и спекулятивных покупок привело к тому, что цены вышли далеко за пределы того, что может позволить себе средний человек.
Есть и города, находящиеся в зоне более умеренного риска. Кризис еще не наступил, но на горизонте уже появились тревожные сигналы. В эту группу входят Амстердам, Сидней, Бостон, Ванкувер, Франкфурт, Гонконг, Тель-Авив, Сингапур, Мадрид, Мюнхен и Дубай. Цены на жилье в этих городах продолжают расти, и доступность жилья становится все более актуальной.
С другой стороны, некоторые города, похоже, находятся на более прочной почве. UBS называет Сан-Франциско, Нью-Йорк, Лондон, Париж, Варшаву, Стокгольм и Милан относительно стабильными. Среди всех этих стран Сан-Паулу выделяется как наиболее сбалансированный рынок, где цены на жилье и спрос на него по-прежнему идут в ногу с общей экономикой.
Что является причиной риска возникновения пузырей?
Чтобы определить, где могут образоваться пузыри в жилищном секторе, UBS рассматривает несколько показателей. Одним из ключевых показателей является соотношение цены и дохода — по сути, насколько дороги дома по сравнению с заработком людей. Другой показатель — соотношение цены и арендной платы, которое показывает, насколько покупка жилья имеет финансовый смысл по сравнению с арендой.
Главным изменением последних лет стало повышение процентных ставок. По мере удорожания кредитов все меньше людей могут позволить себе купить жилье, особенно в тех местах, где цены и так были высокими. Города, которые в значительной степени полагались на дешевые кредиты, теперь ощущают давление.
Еще один признак возможного пузыря — увеличение разрыва между ценами на жилье в крупных городах и близлежащих сельских или небольших населенных пунктах. Это часто указывает на активную инвестиционную деятельность в городах, а не на то, что люди покупают жилье для жизни. Кроме того, в некоторых районах местные зарплаты и рост населения не успевают за ростом цен на жилье. Это еще один тревожный знак.
Почему покупатели должны быть осторожными
Сейчас все вроде бы перестали бояться “пузырей” на рынке жилья. В большинстве крупных городов действительно ситуация немного спокойнее, чем раньше. Однако это не означает отсутствие рисков. Они просто изменились.
В данный момент купить квартиру или дом стало намного труднее. Ставки по ипотеке выросли, банки чаще отказывают в кредитах, а если и дают — суммы меньше.
Получается, среднестатистический покупатель теперь может позволить себе на 40% меньше жилплощади, чем раньше.
Параллельно растут цены на аренду. За последние два года аренда выросла примерно на 5 %. Хотя в некоторых городах рост оказался выше среднего. Все это из-за снижения доступности покупки жилья. Из-за высоких ставок по ипотеке и ужесточения условий кредитования многие отказались от покупки и остались на рынке аренды. Это усилило спрос, что закономерно отразилось на ценах.
Цены на недвижимость продолжают вести себя по-разному в зависимости от региона. В Париже и Гонконге — снижение примерно на 10 %. В то же время в Варшаве и Дубае наблюдается стабильный рост. В некоторых случаях — двузначный. Такая разница показывает, что обобщать ситуацию на глобальном уровне невозможно. Всё зависит от конкретного города и его экономических условий.
Заключение
Согласно отчёту UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, в целом риск образования пузыря стал ниже. Однако это не означает, что рынок устойчив. В Майами, Цюрихе и Токио цены остаются на уровнях, недоступных для большинства местных жителей. Это уже само по себе вызывает вопросы.
Даже в городах, где сейчас риск считается умеренным, обстановка может быстро измениться. Рынок уязвим к внешним факторам: от макроэкономических колебаний до политических решений. При неблагоприятном сценарии возможна резкая коррекция.
Есть и более стабильные примеры. В Сан-Паулу, Милане и Стокгольме цены ближе к реальным доходам населения. Рынок там выглядит спокойнее, без признаков перегрева.
Рынок недвижимости остается локальным. Вопросы доступности, темпы роста цен, риски и перспективы — всё это зависит от региона. Универсальных решений здесь нет. Прежде чем принимать решение о покупке или инвестициях, необходимо учитывать именно местные условия, а не опираться на усредненные мировые данные.
