Этот регион привлекает зарубежных покупателей своими живописными видами, богатым наследием и дружелюбной атмосферой. В то же время, покупка недвижимости за границей может быть сложной из-за местных юридических требований.
Эта статья предназначена для помощи иностранным покупателям, предоставляя ясную и важную информацию о покупке недвижимости в Индонезии. Наша цель — сделать процесс приобретения недвижимости в этом уголке мира более доступным и понятным.
Могут ли иностранцы инвестировать и владеть недвижимостью в Индонезии?
Иностранные покупатели, желающие приобрести недвижимость в этом регионе, сталкиваются с определенными правилами. Они не могут приобрести землю в собственность, но могут арендовать ее на срок до 25 лет с возможностью продления. Во время аренды они не могут использовать недвижимость для получения прибыли.
Вместо этого, лица, желающие купить недвижимость, могут получить право пользования (Hak Pakai) на срок до 25 лет, что предоставляет больше безопасности по сравнению с арендой, но всё же не дает полной собственности.
Хотя национальность обычно не влияет на процесс, двусторонние соглашения могут предложить различные варианты. Вид на жительство не требуется, но долгосрочная виза или рабочая виза могут облегчить процесс. Туристические визы недостаточны.
Для аренды или договоров Hak Pakai не требуется специальное регуляторное одобрение, но необходима местная административная проверка. Минимальных требований к активам для приобретения недвижимости нет.
Получение резидентства в Индонезии через инвестиции и владение недвижимостью
В этом регионе нет прямой программы получения резидентства через инвестиции, связанной с покупкой недвижимости, поэтому приобретение собственности здесь не гарантирует автоматически получение резидентства.
Тем не менее, существуют другие пути для получения резидентства. Наиболее распространенные варианты включают рабочие визы, визы для пенсионеров и визы для воссоединения семьи. Каждый из них имеет свои требования и преимущества.
Для пенсионеров в этом регионе предлагается виза для пожилых людей, обычно для лиц старше 55 лет. Заявители должны соответствовать финансовым требованиям, включая минимальный доход от пенсии. Хотя владение недвижимостью не требуется, аренда может поддержать вашу заявку.
Рабочие визы доступны, если вы получите работу в индонезийской компании, где ваш работодатель будет спонсировать визу. Это позволяет краткосрочное проживание, связанное с вашей работой.
Для долгосрочного резидентства требуется длительный период непрерывного временного проживания, и оно не предоставляется исключительно на основании инвестиций в недвижимость.
Гражданство представляет собой отдельную и более сложную процедуру, требующую знания языка, непрерывного проживания и культурной интеграции. Постоянное резидентство не приводит автоматически к гражданству.
Экономические показатели
Наш документ содержит свежие, обновленные данные о рынке недвижимости в Индонезии. За последние пять лет ВВП на душу населения в Индонезии вырос на 8,9%, что указывает на повышение уровня благосостояния и, вероятно, на рост спроса и цен на недвижимость.
Согласно Numbeo, доходность аренды недвижимости в этом регионе составляет от 3,0% до 5,7%. Хотя это не очень прибыльно, такие умеренные доходности обеспечивают стабильность и постоянный доход.
Жизнь в Индонезии: Полезный опыт для иностранцев
Жизнь в Индонезии для экспатов предлагает насыщенное приключение благодаря богатому культурному наследию, гостеприимной атмосфере и разнообразным достопримечательностям. От великолепных пляжей и зелёных пейзажей до ярких городов — Индонезия предлагает уникальный образ жизни для тех, кто ищет перемены. Низкая стоимость жизни, отличное здравоохранение и образовательная системы делают ее привлекательным выбором для семей. Кроме того, растущая экономика страны предоставляет множество возможностей для трудоустройства. Уровень безопасности в целом хороший, с низким уровнем преступности и приверженностью к безопасности. В общем, этот регион выделяется как исключительное направление для экспатов, ищущих новую жизнь за пределами своих стран.
Лучшие места для инвестиций в недвижимость в Индонезии
| Город/Регион | Население | Средняя стоимость за м² (IDR) | Плюсы |
| Джакарта | ≈ 10 млн | 20,000,000 — 50,000,000 | Столица, экономический центр, культурное разнообразие, современные удобства |
| Бали | ≈ 4.3 млн | 10,000,000 — 30,000,000 | Тропический рай, центр туризма, потрясающие пляжи, яркая культура |
| Бандунг | ≈ 2.7 млн | 5,000,000 — 15,000,000 | Образовательный центр, прохладный климат, кулинарные удовольствия, креативная индустрия |
| Сурабая | ≈ 3 млн | 5,000,000 — 15,000,000 | Коммерческий и промышленный центр, разнообразная экономика, бурлящий город |
| Йогьякарта | ≈ 400,000млн | 10,000,000 — 30,000,000 | Культурная столица, исторические памятники, искусство и ремесла, университетский город |
| Медан | ≈ 2.5 млн | 5,000,000 — 15,000,000 | Ворота на Северное Суматра, разнообразная кухня, культурные достопримечательности |
| Суракарта (Соло) | ≈ 570,000 млн | 5,000,000 — 15,000,000 | Традиционная яванская культура, исторический королевский город, индустрия батик |
Нужен ли юрист для покупки недвижимости в Индонезии?
Да, найм юриста, специализирующегося на местных законах, крайне важен для покупки недвижимости в этом регионе. Он помогает с ключевыми задачами, такими как составление договора купли-продажи (Perjanjian Jual Beli), проверка прав на землю и собственность (Verifikasi Sertifikat Tanah) и получение необходимых разрешений. Юрист гарантирует соблюдение налоговых и местных законов, делая процесс более гладким и безопасным.
Риски покупки недвижимости в Индонезии
Покупка недвижимости в этом регионе связана с несколькими рисками, преимущественно из-за сложной юридической системы. Ключевым является обеспечение правильной регистрации и точности юридических документов. Могут возникнуть скрытые расходы, такие как право преимущественной покупки (Hak Guna Bangunan). Также могут возникнуть споры с местными властями по поводу права собственности на землю, и экологические проблемы, такие как затопления или оползни, могут быть не сразу очевидны.
Необходимые документы для операций с недвижимостью в Индонезии
- Копии KTP (удостоверения личности) покупателя и продавца.
- Копии NPWP (налоговых идентификационных номеров) покупателя и продавца.
- Akta Jual Beli (договор купли-продажи) от нотариуса.
- Для компаний-покупателей: копии Akta Pendirian Perusahaan (документ о создании компании) и Akta Perubahan (документ о внесении изменений).
- Sertifikat Hak Milik (сертификат собственности) на недвижимость.
- PBB (сертификат налога на имущество) на недвижимость.
- IMB (разрешение на строительство) на недвижимость.
- KTP (удостоверение личности) супруга продавца, если применимо, и Akta Nikah (свидетельство о браке) для совместного владения.
Эффективные стратегии переговоров с индонезийцами
Для успешных переговоров о недвижимости в Индонезии учтите следующие культурные советы:
- Установите доверие: создавайте личные связи, проявляя искренний интерес к прошлому и опыту продавца. Доверие — ключ к успешным переговорам.
- Проявляйте уважение: сохраняйте вежливый и уважительный тон. Избегайте агрессивного или конфронтационного поведения для создания позитивной атмосферы.
- Используйте связи: используйте свою сеть для получения рекомендаций или знакомств, которые помогут установить контакт с продавцом, что облегчит переговоры.
- Тщательно исследуйте: понимание местных рыночных аспектов и стоимости недвижимости покажет вашу серьезность как покупателя и поддержит вашу позицию в переговорах.
- Будьте готовы к торгу: участвуйте в процессе переговоров с терпением и гибкостью, начиная с разумного предложения и ожидая встречных предложений.
- Стремитесь к взаимовыгодным решениям: добивайтесь результатов, выгодных для обеих сторон, чтобы создать гармонию и повысить вероятность достижения соглашения.
- Предпочитайте личные встречи: личные обсуждения ценятся, так как они позволяют лучше общаться и понимать через невербальные сигналы.
- Консультируйтесь с местным экспертом: работайте с местным адвокатом, чтобы ориентироваться в юридических нюансах операций с недвижимостью, обеспечивая защиту ваших интересов.
Могут ли иностранцы получить кредит в банке в Индонезии?
Да, иностранцы могут получить ипотечные кредиты в этом регионе, хотя условия и требования могут различаться в зависимости от кредитора. Обычно требуется наличие действительного разрешения на проживание. Банки, такие как Bank Mandiri, Bank Central Asia (BCA) и Bank Negara Indonesia (BNI), предлагают ипотечные кредиты для иностранцев. Процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются от 8% до 12% на 20 лет, что сравнительно высоко, но конкурентоспособно по сравнению с другими странами.
Основные расходы на операции с недвижимостью в Индонезии
| Сбор | Описание | Процент | Кто оплачивает |
| Налог на добавленную стоимость (PPN) | Сбор за продажу недвижимости | 11% от стоимости недвижимости | покупатель |
| Налог на доход от аренды | Сбор за доходы от аренды за недвижимость | 10% oт доходов за аренду для резидентов 20% для не резидентов | собственник |
| Сбор за передачу права собственности (BPHTB) | Сбор за передачу права собственности | 5% от оценочной стоимости недвижимости или затрат на ее приобретение, в зависимости от того, что больше | покупатель |
| Налог на доход от продажи (PPH) | Сбор за стоимость сделки с недвижимостью | 2,5% от оценочной стоимости недвижимости или стоимости передачи, в зависимости от того, что больше | продавец |
| Налог на землю и здания (PBB) | Ежегодный налог на владение землей и зданиями | Фиксированная ставка 0,5% от оценочной стоимости недвижимости | собственник |
Сборы за операции с недвижимостью в Индонезии
| Сбор | Описание | Пррцент | Кто ответственен за сбор |
| Юридический сбор | Сборы, выплачиваемые адвокатам за юридическую помощь и подготовку документов | От 0,5% до 1,5% от стоимости продажи | покупатель |
| Сбор за услуги риелтора | Сбор, взимаемый агентами по недвижимости за их услуги | около 5% от стоимости операции | продавец |
| Нотариальный сбор | Сбор за нотариальные услуги, связанные с передачей права собственности | 1% от стоимости недвижимости или фиксированная сумма | покупатель |
| Сбор за регистрацию | Сбор за регистрацию права собственности | Около 0,2% от стоимости продавца | покупатель |
