Отправьте нам запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время.
При покупке недвижимости в Индонезии важно учитывать несколько ключевых факторов. Доступность и перспективы роста делают ее привлекательной для международных инвесторов, но процесс приобретения может быть сложным и сопряженным с рисками. Приведённые ниже проблемы и трудности помогут вам лучше понять, на что стоит обратить внимание при инвестировании в недвижимость в Индонезии.
Инвестиции в недвижимость в Индонезии несут как возможности, так и риски. Несмотря на потенциал рынка, такие проблемы, как мошенничество с земельными титулами и «призрачные титулы», могут представлять серьезную угрозу. Эти схемы подчеркивают необходимость тщательного изучения и юридической консультации.
Иностранные инвесторы сталкиваются с дополнительными трудностями, включая ограничения на прямое абсолютное владение (Hak Milik). Многие используют номинальные структуры, чтобы обойти эти ограничения, но это может быть рискованно и привести к юридическим сложностям, если не соблюдать правильный подход.
Хотя законы о продаже недвижимости в Индонезии улучшаются, юридическая система остается сложной и медлительной. Споры по праву собственности, в том числе связанные с наследством, могут быть длительными и дорогостоящими. Прозрачность в проведении аудита недвижимости также может варьироваться, что требует тщательной проверки законности и собственности недвижимости.
Кроме того, изменяющаяся правовая политика может повлиять на возможности международных инвестиций. Проблемы, такие как бюрократические задержки, пограничные споры и вопросы наследства, подчеркивают необходимость тщательного исследования и знания местных особенностей.
При покупке недвижимости в Индонезии иностранцы часто неправильно понимают титул «Hak Pakai», который предоставляет право на использование земли, но не является таким же, как «Hak Milik» (право собственности), доступное только индонезийцам. Будьте осторожны с утверждениями, что Hak Pakai можно преобразовать в Hak Milik, поскольку этот процесс сложен и непредсказуем. Это недопонимание особенно распространено в туристических зонах, таких как Бали и Джакарта, где некоторые продавцы могут преуменьшать эти ограничения или давать ложные обещания.
Другой важный аспект при получении недвижимости в Индонезии — это «Izin Mendirikan Bangunan» (IMB), или разрешение на строительство. IMB определяет, что конкретно можно строить на участке. Например, IMB для жилой недвижимости не позволяет использовать её в коммерческих целях.
Для иностранных покупателей, особенно тех, кто рассматривает многозначные объекты в туристических зонах, таких как Бали, важно убедиться, что IMB соответствует вашим планам. Часто продаваемая недвижимость имеет устаревшие или неправильные IMB, что может привести к юридическим проблемам, штрафам или даже приказам о сносе. Процесс получения или изменения IMB также может быть сложным и длительным.
Ключевая, но часто проблема, которую упускают из виду для международных инвесторов — это вопросы, связанные с «Right of Way», которые касаются «Hak Guna Usaha» (HGU) и «Hak Guna Bangunan» (HGB). HGU используется для сельскохозяйственных земель, а HGB — для строительства. Проблемы возникают, если ваше владение находится рядом с землёй, обладающей этими титулами, что может включать существующие права на использование, такие как дороги или коммунальные услуги.
Иностранные покупатели должны внимательно изучить эти вопросы, так как они могут повлиять на использование и стоимость участка. Возможно, вам придётся предоставить доступ через вашу землю или обнаружить, что части вашей собственности арендуются, что влияет на вашу ответственность за владение. Всегда проверяйте титулы земли, местные практики использования и консультируйтесь с соседями и властями перед завершением покупки.
Критическая проблема для иностранных покупателей в Индонезии — это навигация по законам «adat» или традиционным правам, особенно в сельских или ориентированных на сообщество районах. Законы «adat», которые различаются в зависимости от региона и тесно связаны с местными традициями, могут влиять на право собственности и использование земли. Эти традиционные права могут не быть официально документированы и иногда имеют преимущество перед национальными законами.
Например, даже если недвижимость кажется юридически чистой в рамках национальных норм, могут быть права «adat», предоставляющие местным сообществам права на землю для традиционного или сельского использования. Игнорирование этих прав может привести к конфликтам с местными сообществами. Эта проблема особенно актуальна в районах с сильными традиционными практиками, таких как Бали, Сулавеси и Суматра.
Ключевая проблема для международных инвесторов в Индонезии — это угроза «номинальных структур» для абсолютного владения. Поскольку иностранное владение ограничено, многие не-резиденты используют номиналов — индонезийских граждан, которые оформляют титулы на своё имя. Эта схема обычно включает юридические соглашения, такие как аренда или доверенность, чтобы предоставить иностранному покупателю контроль.
Однако номинал является официальным владельцем собственности согласно индонезийскому законодательству, что может ослабить вашу юридическую позицию в случае споров. Кроме того, изменения в обстоятельствах номинала, такие как смерть или банкротство, могут поставить под угрозу ваши права на собственность.
Номинальные структуры юридически не определены и несут значительные риски. В качестве альтернативы можно рассмотреть покупку через иностранную компанию (PT PMA), что предоставляет более надежную юридическую основу, но также имеет свои сложности.
Важная проблема для иностранных покупателей в Индонезии — недооценка роли «Musyawarah Masyarakat», процесса одобрения местного сообщества. Во многих районах, особенно сельских и полу-сельских, консенсус сообщества имеет огромное значение для успешной эксплуатации недвижимости.
Даже если вы законно завершите покупку, отсутствие одобрения сообщества может привести к спорам или трудностям в использовании или развитии собственности.
Распространённая, но часто проблема, которая упускают из виду для международных инвесторов в недвижимость — это сложности с «Sertifikat Hak Milik» (SHM) в смешанных браках. SHM, или право собственности, обычно зарезервировано для индонезийских граждан, так что даже если вы состоите в браке с индонезийцем, вы не можете напрямую владеть недвижимостью по этому титулу.
Попытка использовать имя супруга для владения недвижимостью может привести к серьезным юридическим проблемам, особенно в случае развода или смерти супруга. Законодательство Индонезии обычно ставит граждан в более выгодное положение в таких спорах, что может ограничить ваши права на собственность.
Чтобы минимизировать эти риски, рассмотрите возможность заключения брачного договора для уточнения прав на собственность или изучите альтернативы, такие как долгосрочные арендные соглашения или владение недвижимостью через иностранную компанию (PT PMA), которые предоставляют больше гарантий.
Ключевая, но часто проблема, выпускаемая из виду для иностранных покупателей в Индонезии — это навигация по «Rencana Tata Ruang Wilayah» (RTRW), или местным законам зонирования. RTRW определяет использование земли и правила зонирования, которые могут сильно различаться в разных регионах.
Например, недвижимость, которая кажется идеальной для ваших планов, может находиться в зоне, ограниченной для сельскохозяйственного или жилого использования. Законы зонирования могут изменяться, что потенциально изменяет стоимость и использование недвижимости.
Еще одна ключевая проблема для международных инвесторов в этом регионе — это сложность процесса сертификации земли. Этот процесс регулируется Национальным земельным агентством (BPN) и имеет большое значение, но существенно отличается от западных систем.
Многие участки, особенно в сельских районах, могут не иметь официальной сертификации и опираться на традиционные или общинные права. Покупка несертифицированной земли или земли с оспариваемой сертификацией может привести к юридическим спорам, конфликтам по границам и проблемам с государственными планами.
Кроме того, процесс сертификации земли может быть длительным и бюрократически сложным, с рисками неэффективности и коррупции.
Критическая проблема для международных инвесторов в этой стране — это столкновение с «Tanah Wakaf» или вакф-землёй. Этот тип земли, предоставленный для религиозных или благотворительных целей по исламскому праву, не может быть куплен, продан или находиться в собственности частных лиц, включая иностранцев.
Проблема возникает, когда недвижимость вводится в заблуждение как доступная для продажи, несмотря на то, что она находится на вакф-земле. Эта проблема распространена в районах с значительным мусульманским населением, где земля часто выделяется для общественных нужд. Иностранные покупатели могут случайно инвестировать в недвижимость на вакф-земле, что приведёт к юридическим сложностям и невозможности передачи права собственности.
Choosing the right jurisdiction for obtaining an asset management license is critical for businesses seeking to provide high-quality services in wealth and investment management. Regulations, taxation, global reputation, and operational ease all influence this decision. Below, we explore six of the best jurisdictions for asset management licenses and what makes each an attractive choice. Besides…
Бурный рост финансовых технологий сделал учреждения электронных денег (Electronic Money Institutions, EMIs) краеугольным камнем современных систем денежных переводов. EMIs предоставляют возможность выпуска электронных денег, предлагают услуги перевода и поддерживают широкий спектр инновационных финансовых решений. Великобритания, благодаря своей прочной регулирующей инфраструктуре, является ведущей юрисдикцией для получения лицензии EMI. В этой статье рассматриваются требования, преимущества, процедуры и…
Индустрия рынков капитала — это динамичный и высококонкурентный маркет, где соблюдение нормативных требований играет ключевую роль в установлении доверия и легитимности. Получение лицензии брокера Форекс или лицензии на обмен криптовалюты в уважаемом правовой юрисдикции — это не только соответствие юридическим требованиям; это также стратегический шаг для повышения доверия к вашему бизнесу, расширения проникновения на рынок…
В современном глобализированном экономическом окружении получение офшорной банковской лицензии открывает огромные возможности для финансовых учреждений. Офшорные юрисдикции предлагают регуляторные преимущества, снижение налоговой нагрузки и упрощенные процессы, что делает их привлекательными для компаний, желающих организовать международные банковские операции. Эта статья рассматривает топ-5 лучших юрисдикций для получения офшорной банковской лицензии: Каймановы острова, Сент-Люсия, Вануату, Доминика и Коморы….
Швейцария, всемирно известная своей стабильной экономикой, высоким качеством жизни и прочной системой здравоохранения, также активно развивается в области финансовых технологий (финтех). Регион уже давно является центром финансовых услуг, и его успешное продвижение в сфере электронных финансов подчеркивает его статус как надежного и прогрессивного финансового центра. В этой статье мы исследуем уникальные особенности швейцарской финтех-среды, факторы,…
Швейцарская монетарная сфера давно является основой мировых финансовых институтов, отличающейся стабильностью, прозрачностью и мощной законодательной системой. Среди различных финансовых лицензий, швейцарская лицензия Swiss Para-Banking SRO (Саморегулируемая организация) выделяется как ключевой инструмент для небанковских организаций, занимающихся финансовым посредничеством. Эта лицензия, выданная FINMA, позволяет организациям работать в высоко контролируемой сфере финансовых услуг Швейцарии, гарантируя соблюдение строгих банковских…
Сектор виртуальных валют стремительно развивается, и, как результат, регионы конкурируют за создание позитивной атмосферы для прибыльной деятельности с цифровыми активами. Чтобы успешно ориентироваться в этой конкурентной сфере, важно получить правильную лицензию на криптовалютную биржу и понимать законодательные требования. Вот подробный обзор семи юрисдикций, предлагающих одни из самых привлекательных вариантов для оформления сертификации на виртуальные валюты…
Все, кто планирует переезд в другую страну, интересуются как положительными, так и отрицательными аспектами жизни в новом месте. И это не удивительно, поскольку переезд — это важный шаг, особенно когда речь идет о другой стране. Эта статья охватит положительные и отрицательные нюансы жизни в Великобритании и предоставит вам все детали, которые могут вас заинтересовать. Преимущества…
В последнее время в Великобритании наблюдается хорошая ситуация для инвестиций в жилье, обеспечивающая значительные доходы. Из-за заметной нехватки жилья, которая, как ожидается, будет расти, инвесторы, которые сдают жилье в аренду, получают множество возможностей для инвестирования в этой стране, а также перспективы увеличения капитала. Эта статья поможет вам разобраться в нюансах данной темы и предоставить ответы…
Как новые правила влияют на покупку жилья Если вы планируете приобрести недвижимость на Кипре, особенно в Северном Кипре, вам, возможно, стоит обратить внимание на недавние изменения в надзоре за домостроительством. Хорошая новость для многих заключается в том, что эти новые правила в основном ориентированы на упрощение процесса покупки и защиту покупателей. Авторитетные риэлторские агентства гарантировали,…
Благодаря местной власти, лицензия на криптовалюту в Литве имеет эффективную процедуру получения. Данное государство стало привлекательным местом для предприятий, занимающихся криптовалютой, благодаря простому плану действий по получению разрешения, что упрощает процесс создания компаний. Страна, являясь членом ЕС, предоставляет возможность доступа к широкому рынку и регуляторной структуре, что способствует ясности и доверию. Эта статья поможет вам…
В современном глобальном рынке доверие становится более важным, чем когда-либо, особенно при инвестировании в иностранные компании. Литва стала привлекательным местом для иностранных инвестиций благодаря своей благоприятной коммерческой среде, высококвалифицированным кадрам и развивающейся производственной экосистеме. Предприниматели и инвесторы по всему миру стремятся зарегистрировать свои трасты для продажи в этом регионе, привлеченные его привлекательным экономическим ландшафтом. Однако…